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宇宙中心红山,房价还有继续冲高的动力吗?

作者:米宅  发布时间:2019-05-14 14:50

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2015年,是一个躁热的年份。

那一年的初春,深圳房价如加满燃料的列车突然加速启动,狂飙一年后才堪堪停稳。

大涨之后,一个新名词在深圳诞生:宇宙中心。

宇宙中心在哪里?龙华红山。

红山何德何能,被称为宇宙中心。

原来,这次大涨刷新了传统深圳人对房价的认知,一直以为最稳妥的关内,原来是涨不过一直看不上的关外的。

关外涨的最猛的是哪里?

宝中,红山。

15、16年,红山的风头更劲。

举例来说,2013年,坂田的佳兆业城广一期开盘价23000,当年大渔有个朋友认真比对了坂田和红山之后,买了这个盘的89平三居,总价205万。

几乎同时段,水榭春天六期开盘,开盘价和佳兆业城广基本持平,88平三居总价200万左右。

附一张当年水榭六的开盘价格表。


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到2016年初,佳兆业城广一期的成交价为44000左右,而水榭六期已冲高到7万以上。

17年深高北校区学位确定之后,水榭六的成交价最高已突破9万大关,佳兆业城广的成交价则一直在5万左右徘徊,两相对比,几乎差出了一倍,当初买城广的业主心塞到*。

13年到17年,四年时间,接近四倍的涨幅令人眩晕,红山被称为宇宙中心当之无愧。

当然,水榭春天五期六期,由于学位的加分,涨幅是最凶猛的,其他楼盘略弱一些,但成交价也达到了七万。

几年时间,妥妥的三倍涨幅,也是很惊人了,远超关内很多片区,在关外也是遥遥领先。

那么,问题来了,红山为什么涨幅这么凶猛?低开高走的红山,下一步继续走高的概率还有多大?

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先来看一下红山在深圳的方位。


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我们发现,红山的地理位置果真是得天独厚,位于深圳的中心,所以,宇宙中心是开玩笑,但深圳中心却是名副其实。

不过,深圳的发展是从沿海的南部而不是从中心区开始的,所以红山这个深圳中心当年一直属于关外,并不被人们重视。

但在关外崛起,深圳全方位发展之后,中心区自然就有了优势,去哪里都方便啊!

关外那么大,红山为什么能脱颖而出,一骑绝尘,只是因为位置居中吗,当然没有那么简单。

原因有四:

一、第一条,也是最最重要的原因,红山片区有一块罕有的净地,可以按新区的标准进行规划建设。


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没有农民房,没有厂房,一大片平整的净地,实在是太珍贵了。

在这片净地的基础上,红山从容规划出了大量新楼盘,学校,购物中心,图书馆,一派崭新的新区风貌,再加上地铁红山站近在咫尺,新红山焉能不贵?

第二,红山紧临福田,区位优越。

4号线红山站到福田上梅林只有五站,居住在红山,工作在福田,是很方便的。

第三,红山离龙华的经济引擎中心——深圳北站只有一个地铁站的距离,北站商务区一旦成熟,红山将成为职住一体的最佳承接地。

第四,深高北校区的落成,让该片区有了名校的支撑。

新区,轨交,位置,商务区,名校,这么多因素加在一起,红山能不贵吗?

所以,红山能卖到今天七到九万的价格,再正常不过了。

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红山目前的整体环境如何,又主要有哪些楼盘?


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可以看出,红山的整体界面很新,是典型的新区,有地铁,有学校,有绿化,还有一个九方购物中心做为商超配套,虽然楼盘密度不低,但这样的居住环境在深圳已经很难得了。

看一看红山片区主要有哪些楼盘,价位又是多少?


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楼盘看似密密麻麻,实际非常简单,红山的楼盘以梅龙大道为界,梅龙大道以西为红山,楼盘多为7-9万,以东为龙华中心区和民治,房价只有5万多。

一路之隔价格相差这么大,道理很简单,红山当初保留的净地面积并不大,过了梅龙大道以东,就是民治的老城区,农民房遍布,城貌完全不同,价差两万太正常了。

新红山的楼盘主要分布在4号线以东。

莱蒙水榭春天是红山第一大盘,水榭春天从一期到六期体量很大,占据了红山最核心的位置。

一二三期和五六期又以中梅路为界,中梅路以南的五六期为深高北的学位,均价8.5-9万,同享深高北学位的汇龙湾均价9万,新盘金亨利价格更是高达10万。

中梅路以北,品质较好,位置优越的水榭春天一二三期、中航天逸、合正中央原著价格在7万左右。

绿景1866也是红山的知名楼盘,距离地铁口较远,但以品质著称,和水榭春天系列齐名,价格同样是7万。

4号线以西的楼盘不多,以华业玫瑰四季为代表,均价7万,还有近期新开盘的安宏基天曜,均价7万1,均为100平以上的大户型。

以上是新红山的主要楼盘,再往东就是民治的十年楼龄以上的楼盘,售价普遍在5-5.5万,以金地梅陇镇和世纪春城为主。

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红山的优势、现状和楼盘都说的很清楚了,那么最重要的问题来了,价格7万+的红山,还能不能继续坚挺的上涨呢?

我认为,很难。

第一,红山新区太小了,莱蒙水榭春天向东步行不超过五分钟,就进入了农民房林立的民治老城区,向东向南,是著名的城中村聚集地民治,向北上塘界面还略好,但和宝中比起来就差距很明显了。

宝中大道以西是一整片长条形的填海新区,连接起了碧海、宝体、宝中、新安和前海,形成了一条新区长廊,可以规划发展的空间非常大。


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前海湾填海区

而红山新区则是包围在城中村的一小块新区,面积太小,与外界缺乏连接,体量太小,对周边辐射能力弱。

第二,目前深圳的重心一直在西移,中部的龙华并不是大家关注的重点。

除了红山新区和北站商务区,龙华可炒的概念并不多,民治、观澜和大浪都没有故事可以讲,而北站商务区推进缓慢,惟一值得炒一炒的红山6979商业综合体又迟迟不见开业。

没有概念可炒,红山的热度在逐渐降低。

第三,红山的价格已经很高了,七到九万的价格,如果横向来对比宝中,区位不占优势,概念和预期要弱很多;对比福田,红山虽然房子更新,但福田是连成一体的老城区,红山则是一个被分割开的小小新区,成熟度和便利性方面根本没有可比性。

第四,交通方面,4号线是深圳最著名的拥挤线路,很多人说等2020年6号线开通之后,红山成了换乘站点,就不会再拥堵了。

我觉得未免过于乐观了,6号线连接的光明和松岗,现在人口不少,以后只会更多,又是首通地铁,运载压力一样很大;

而4号线北延线明年也要开通,连接了清湖,观澜和牛湖,开通之后4号线的运载压力会更大,我预计即使6号线开通,红山的轨交拥堵情况也难有太大改善。

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分析了红山的利与弊,红山的房价下一步会怎么走?

在我看来,红山做为一个优劣势都很明显,利好已全部出尽的片区,如果没有下一个热点和概念及时跟进,短期内房价已经没有继续上涨的动力。

近三年红山二手房价格一直横盘不动,非深高学位房的成交价始终在七万上下徘徊,也充分证明了这一点。

那么什么样的人可以买红山?

如果工作在福田,又不想住市区的老房子,喜欢红山的居住环境,楼盘品质和教育,买红山是没有问题的。

但如果是奔着纯投资来的,我劝你就要慎重了。

红山名气很大,界面很新,但它只是龙华的一个孤岛式新区,前期涨的太猛,后期又没有足够的利好跟进,除非是大盘普涨,或者北站商务区招商成功,否则近两年很难看到像样的涨幅。

三年前的红山教育了投资客,原来郊区可以获取最大限度的暴击;

三年后的红山告诉大家,这世上没有一劳永逸的暴击。

楼市瞬息万变,你需要学习的太多太多。

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