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郑州最后一个破万的片区,就是它了

作者:米宅  发布时间:2019-05-14 14:45

先告诉你答案:南港。

你肯定会很惊讶,南港距离主城60公里,周边配套都没有,要么产业园,要么安置房,不宜居,没价值,怎么看,这个洼地都不会填平。

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先亮观点,免得被尊为“港吹”。

1、不太看好。

短期内,我不看好南港,不是没价值,而是未来成熟期太长,等不起。

2、房价破万。

我敢打赌,未来2年内,随着各大楼盘开盘,南港肯定破万,这是趋势。

现阶段,很多人对南港的未来,两点担忧:

第一个是距离,60公里的距离,完全就是双城模式,不管是实际距离,还是心理距离,一时半会都很难接受。这是其一。

第二个是配套,港区的概念太大,红利也太大,要想打造成熟的片区,没有20年的光景根本搞不来。这是其二。

那么,未来南港破万,市场有没有风险?投资客会不会激增?

首先,南港项目少。绿地香湖湾不用说,哪怕加上永威望湖郡、浩创梧桐华府、招商公园与湖、建业云境等,也不过10个楼盘,货值不过百十亿,影响不了大局。

其次,南港的楼面价。要知道,南港的楼面价已经锁定在4000-5500,抛开品质不论,未来的市场价肯定会稳定在10000上下,甚至品质高的楼盘,突破10000毫无压力。

第三,细化置业客群。南港客户,分为三大类,购房者、拆迁户、产业工人,尤其后来两者,客群基础非常稳定,不会外溢,不会搬迁,只会不断夯实片区价值。

因此,哪怕南港房价过万,想要翻天也很难。

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花开两朵,各表一枝。

第一部分已经给大家打了预防针,哪怕南港房价过万,市场也没那么可怕,完全不用担心会对整个郑州市场造成波动,毕竟南港对主城的影响力,还是微乎其微。

那么,下一个均价破万的片区,为什么会是南港?

第一,郑州主城外,只有南港没有过万。

南龙湖早都破万,正商兰庭华府、龙湖天宸原著,甚至更早的龙湖锦艺城,价格早都冲到1万1;荥阳市场虽然一直很冷淡,但是位于主城的碧桂园却曾冲到1万以上;以及现在的绿博,在经历价格回落、调整之后,康桥香溪郡、金科天籁城稳定在1万1;北港更不用说了,早在2016年,永威南樾、正弘中央公园、万科魅力之城,三位扛把子都锁定1万1左右。

第二、5000的楼面价、扎堆进驻的房企。

市场从不相信大概念、大手笔,只相信真金白银,以及实打实的落地。

很明显,港区在逐渐兑现价值。从2018年年中开始,楼面价基本锁定在5000上下,非常扎实,这是房价固化的基础。再加上永威、建业等品牌房企的进驻,片区1.5-2.5的超低容积率,未来片区主打改善,未来的市场溢价会非常高。

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如果细化港区房价,有两条非常清晰的平行线:

第一条线,目前南港的3个楼盘。

绿地香湖湾,和昌盛世城邦,以及瀚海航城。

绿地香湖湾:作为南港的典型代表,在2016年前后,高层5500,洋房7800,最贵的洋房一楼也不过10000出头,价格非常低,目前即将交房。

和昌盛世城邦:最开始高层5000、洋房7000,目前高层8000,和昌盛世城邦的位置更好一些,更靠北,加上周边安置房很多,更加成熟一些。

瀚海航城:最新开盘*8000。虽然不断内购,虽然属于尉氏,但是依旧挡不住楼盘的*,从2017年11月开盘至今,号称去化7000套,销售额超过35个亿。

香湖湾太早,航城太偏,未来南港的价格,参照盛世城邦8000,南港的未来,至少7000打底。

第二条线,南港的未来在新盘。

比如说建业云境,比如说永威望湖郡,比如说浩创梧桐华府,比如说招商公园与湖。

主打品牌和品质的永威、建业,毫无疑问拉高了片区的溢价,会成为片区的价格天花板,以5000上下的楼面价打底,未来房价过万,几乎没有压力。

以及招商公园与湖主打110-140平,浩创梧桐华府规划了洋房、别墅,均价都会接近1万,但是总价不低,已经筛选了很大一部分优质改善,进一步提高这里的进驻门槛。

更重要的是,南港的所有楼盘,合作大于竞争,不会互相拆台,而是商业互吹。建业云境跟招商公园与湖不会是同类竞品,永威望湖郡和浩创梧桐华府不会是同类竞品,更多的是错位发展,所针对的客群也完全不一样。

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抛开房价,南港的产品很不错。

第一点,限高之下的低容积率。南港的容积率非常低密,主打改善,集中在1.5-2.5之间,已经规划成型的产品,主打小高、洋房,甚至出现部分别墅产品,非常稀缺;

第二点,南港的楼盘限制非常少。相比于主城的各种限制,基本上都是净地,不用配建安置房,不用配建各类学校,整体配建非常少,能够给到开发商充足的施展空间。

举个例子。

南港真正的扛把子,还是永威望湖郡,户型60-180,跨度非常大,既有60-90的投资刚需客群,也有150-180的改善客户,涵盖种类非常齐全。

当地朋友说,为了充分展示永威的品质,非常舍得下本。在产品上,永威望湖郡对标的是永威上和郡,仅仅是宣传片都耗资200万打造。

除此以外,招商公园与湖,110-140为主,控制面积,控制总价,使整个项目都处于一个非常适中的空间。瀚海航城:70-140平,项目定位非常聪明,既照顾投资客,同时也兼顾自住的客户,两全其美。

我能够相信,越是一张白纸,市场越是宽松,开发商给到的产品,就越优质。

在一个空白的片区,有双鹤湖,有绿地双塔,概念性非常强,再加上开发商的拿地成本不高,普遍集中在4000-5500左右,完全有足够的空间去施展拳脚。

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距离主城60公里开外、配套毛都没有的南港,会不会有人买单?

肯定会,主要是这三类人。

1、地市的购房者

比如说许昌、开封、漯河,这几个地级市离郑州非常近,地市来港区看规划,完全不亚于郑州人到杭州看产品。对于他们来讲,港区的概念真是高大上,有逼格,比起小县城来讲气派多了,来了基本都能种草。

2、郑州主城客户

对于这批次人来讲,第一有钱,没有钱肯定不会跑到几十公里开外的地方去买房,第二是交通方便,商登高速、京港澳高速、机场高速全线打通,尤其是针对豫A牌照免费,郑州和南港的距离缩短到40分钟的车程,非常便捷。

3、投资客户

其实很多人不知道,在港区投资的客户中,不乏外地客户,甚至还有来自北京的客户。基本上到了都会买,不会计较太多价格以及未来的预期。

至于地铁红利,都说港区失宠,没有一条地铁之类的话。

完全不能信,港区是产业立城,随着地铁价值的逐渐稀释,未来的价值,地铁只是锦上添花,根本不是雪中送炭,根本不会动摇一个片区的未来的走向,港区如此,郑州主城更是如此。

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回到文章开头。

我观点是,南港房价破万这是趋势,有楼面价的基础,也有基本面的支撑。但是目前来看,我依然觉得港区太大,产业太难,不只是产业,更是一座城。

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