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3年30万套,深圳打算让你租房过一辈子

作者:楼市微观察  发布时间:2019-07-11 10:10

7月4日,深圳公布了一份针对稳定租房市场的《征求意见稿》。

在住房供应上,未来3年,总计新增建设筹集60万套住房,其中租赁住房不低于30万套。

新增商品住房方面,自持租赁住房不低于30%;

新增人才房、安居房、公租房中,租赁住房的比例不低于50%;

最后是盘活存量房,增加租赁住房供应。

从上述几个方面来看,所谓“3年供应租赁住房不少于30万套”并不是简简单单新增30万套租赁住房。这里有相当部分是存量租赁住房的改造,这类供应实际上并不能大幅增加供应,主要集中在改善租住条件。

比如之前万科在深圳搞的“万村计划”,它实际上是翻修老旧城中村的老房子,而为了降低房租,实际上是走的是“打隔断”的方式提供更小面积的出租房源,这在客观上也增加了租赁房源的供应。但目前这方面的工作进展不算快。成本太高,整个方案设计还存在风险,比如被二房东给钻空子等。

而在纯新增方面,深圳实际上也没有多少可增加的空间。上个月深圳一次性集中出让5宗土地,开发商都抢疯了,他们均承诺建设自持住房,并无偿转染一部分给政府。看上去很多土地,但你要知道类似这种大规模土地出让,已经有几年没有出现过了。所以从纯新增租赁住房数量来看,并不多。

3年30万套,深圳打算让你租房过一辈子

深圳当然看到了自身在可拓展空间上的不足,所以用的是“筹集”30万套,而不是“新增”30万套。这两者的区别,大家一看自明。

事实上即使有这30万套住房供应,也远远不能满足人们的住房需求。举个简单的例子,2018年,深圳仅新增常住人口就达到了49.83万人,位列全国第一。3年新增多少?超百万是必然的,你觉得30万能满足需求吗?这还只是增量的人口,没计算存量人口的住房需求。

深圳总共有多少人?

官方数据,2018年深圳常住人口为1302.66万人,净增49.83万人。但据深圳市出租屋综管办2018年1月份统计的数据显示,当时户籍人口和流动人口已达2102.4万人。

我们找到了一些更早的数据,2016年深圳交警透露深圳居民人数达到了2000万人,当年11月的《南方都市报》也显示,实际上到2015年,深圳实际管理人口已经超过2000万人。

据统计,截至2016年,深圳总住房1041万套,其中商品房占比仅有12.37%,而村民自建房占比高达62.8%,工业区配套宿舍住房占比也有16.23%,其中村民自建房主要是小产权。

看了上面这组数据,你就了解到,目前深圳住房结构相对其他大城市是有很大区别的,产权住房太少,城中村的小产权房占绝大多数,它们也支撑起了深圳8成常住人口的租房需求。

3年30万套,深圳打算让你租房过一辈子

还是那句话,未来3年筹集30万租赁住房,更多是存量住房的挖潜改造,让它们以更规范地对外出租,纯新增很少。其逻辑大致等价于这几年北京租房市场的变化:长租公寓的迅速崛起。你在各大平台上看到的租赁房源越来越多,但那些普通房源,便宜的房源越来越少。当然好处是,居住品质会越来越好,这就是深圳未来主要做的事。

话又说回来,其实大城市都有这个问题,租房市场欠账太多,现在只能说是重视,做一些改善,但是要从根本上改善租住环境还有很长的路要走,相对来说,稳定租金则更为迫切,而且相对增加供应来说,要更容易。*不能因为供不应求,房租就扶摇直上。目前深圳已经采取措施,比如实施租赁住房管理“黑名单”制度,租金不高于指导价的,免征税,建设住房租赁交易服务平台等。

但这些措施的效果仍然有待观察,比如目前深圳几百万套的租赁住房中,但官方的住房租赁交易服务平台仅有不到2万套可租赁房源,房东都不愿意去备案自己的租赁住房。

而大家更为关注的房租,有别于其他大城市平稳甚至走跌的行情,深圳的农民房、商品房和公寓的租金都在涨。目前能看到的关于租金的指导,实际上还不够硬,合同到期后的租金定价权依然牢牢掌握在房东手里。

3年30万套,深圳打算让你租房过一辈子

对打算来深圳打拼的年轻人来说,准备租房过一辈子,必须有这个心理准备。

当然,有人想的更长远,比如养老金问题。我了解到的情况是,养老金规模的确在稳步增长,但这背后是逐年扩大的财政补贴,实际来自职工缴存的养老金比例在逐年走低。现在看来,靠领养老金是难以做到老有所养的,未雨绸缪才是根本。

精明的中产阶级都在不断增加优质房产配置,以此实现资产保值增值并通过出租等方式获得稳定的现金流回报。而你如果至少有一套房,则能免去房租压力,外加置换的主动权。

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