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​赌上“城运”的新区,我们该怎样“跟投”?

作者:米宅  发布时间:2019-07-11 09:20

引子:

如果你没有读过本文的上篇《新区避坑指南》,建议大家花一点时间去读一下。

虽然此篇文章主要介绍的是中国新区的投资机会,但是笔者认为在现在中国“新区多如狗,概念满城走”的今天,抓住机会的前提是不犯错误,而不犯错误的前提就是了解风险。

充分评估风险对你的影响,远离风险,才是正确的房地产投资之道。

不管风险,一把骰子(首付)之下,绝不是我们在新区投资这件事应该抱有的心态。


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李友——全国知名大学建筑规划系博士生导师,在本文上篇已经介绍了中国式新区风险,下面我们继续访谈。

笔者:李老师,新区风险那么大,那还值得投资吗?

李友:我认为是值得投资的,而且他们房产营销专业的统计也表明,长期来看中国新区房产的涨幅要高于老城大约三分之一。

实际上,除了我现在上海自住房子,我投资大约多一半的房子,都是各地的新区。

只不过我在选择新区投资的时候,遵循三个原则。

1、 不选远离市区的新区。

不管这个新区是不是*新区,只要其远离主城10公里之外(地铁十五站),我就不会选它投资。

2、 不选过大新区。

这里说几个概念,新区一般分为起步区,核心区、主体区和外延区,你可以把他理解为是一个一环套一环的概念。

​赌上“城运”的新区,我们该怎样“跟投”?


如果一个*新区有1000平方公里,实际上他的起步区往往只有20到50平方公里,是政府首先平整土地和集中力量打造的区域。

这里说一个注意点,一个新区最关键的在于启动区和核心区,是启动区一定是核心区,但是核心区不一定是启动区,因为启动区只有一个,而核心区是多个。

所以,启动区也是最先建起来和保险系数最高的区域。所以投资新区,即使贵一些我也会买启动区的。

3、 不选行政等级偏低的新区

我选择新区,一定会通过各种关系搞清楚新区的“爸爸”是谁。现在新区门槛太低,一个区政府甚至一个县都敢申报新区,而且不止一个。

这样搞有两个后果,第一投资力度不足,招商力度不足,满城撒胡椒面。

第二换一个领导一个思路,今天指东,明天指南。

这样做的后果,就是等级低的新区,最容易半途而废。

等级高的新区,虽然也有上面的问题,但是市级以上新区,一旦发改委立项完成,就不敢朝令夕改,有一定的稳定性。所以房产投资,我一定会选市级以上的新区。

当然,不选远郊新区,不选超大新区,不选城市等级低的新区,这三个条件是并列关系,按照这三个标准全国范围内来划定新区,投资就有了初步保障。

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笔者:那么是不是按照这三个原则去买,基本上就会获得较高的利润呢。

李友:也不是。买新区入手时间和选择区域一样重要。谁都知道,如果新区买早了,风险大因为新区一旦烂尾,就什么也不是,租售都非常难。新区买晚了,价格已经上去了,收益点就比较小。

笔者:那么新区入手的最佳时间点是什么。

李友:回答这个问题,首先就要知道新区发展规律。

像人一样,不管是*新区,还是区政府的新区,都是有自己生命周期的。

粗分一下,可以分为——

1、 立项阶段:

如果把一个新区比作房地产项目来看,这个阶段就是获得项目批文、土地证、用地规划许可证、建筑规划许可证的阶段。

其中最关键的一点就是获得项目的批文,相当于新区的准生证,国家和省一级的新区需要获得国家发改委的批文。

​赌上“城运”的新区,我们该怎样“跟投”?


小一点的新区也需要获得省市发改委的批文。有了批文一切动作才好展开,从银行获得贷款,征收土地、请设计院来规划,等等。没有批文,一切都是非法。

这一阶段,对于普通人的投资一般是没有机会的,因为没有标的。

然而只有一种可能,就是事先获得消息,然后去买划定区域的二手房(买农民房或地是非法的),然后博拆迁。这种方法收益最大,但是风险也是最大,因为一旦博错,就是全错了。

为什么,雄安新区消息一公布,那么多人去买那三县的房子,其目标也是这个。

2、 土地整理、配套导入阶段

这一阶段,可以看做是一个新区的婴儿期,也是新区风险较大的阶段。

完成征地后,一方面政府要投资进行土地的三通一平,具备建设条件的土地就可以挂到土地市场进行招拍挂,开发商也可以开始拿地了。

另一个方面,政府也要开始导入各种配套,其中最重要的就是修通新区和主城的道路,如果城市有地铁,也需要将地铁引入。

这个阶段时间往往最长的,最大的风险就是投资的迟缓和不到位。而在漫长的新区婴儿期,一个巨大的风险就是“一个领导一张图”,去年进军城西,今年挺进城南,后年跨入城东,可怜的财政加地方债那点资金,满城撒胡椒面。

对于普通人,现在就可以买新区房子作为筹码了,但是也要面临同样的风险——投资的迟缓。

这里面有一个“风控”的要点——看地铁。这一点最为重要,甚至可以说接通地铁就是一个新区成功了一半。

因为中国的现实就是一个城市新区多,地铁少,往往是市府、省府亲儿子新区才能真正的导入新区。

我觉得如果你真是愿意投新区,在某个新区第一条地铁批复之后就可以入手了,而且有了地铁线路,你可以很清楚的分清启动区和核心区的位置。

3、 单位导入阶段

当一个新区基础配套做好后,政府的关键任务就要从“栽梧桐”变成“引凤凰”了,这是一个项目最关乎成败的阶段。

新区第二阶段做不好永远是张废纸,新区第三阶段做不好就会变成鬼城。天津滨海新区就是典型,基础建设做了七七八八,楼也盖起来,但是就是单位进不去。

在这一阶段,最关键的点就是要盯着市里面的重点企业单位的搬迁,比如四大银行,市里面主要的高科技企业的总部(注意不是厂区),如果引入外企和名企,京东分公司、华为分公司,要看看他们在哪里落子,多大规模,是分公司、研发中心,还就是一个办事处或配送点。

一旦这些企业较多的进入新区,买房的风险就不大了。

4、 居民导入阶段

一个新区当顺利度过前三个阶段,下一步普通居民就会大规模引入了,房价在这个阶段往往也会进入快速拉升阶段。

而且大部分的新区往往遵循先刚需后改善的原则,初期进入很多愿意以时间换价格的刚需客户,他们可以快速的把新区的人气拉起来。后期,当新区环境越来越好,改善的客户也会陆续进入,项目品质越来越高,价格越来越贵。

所以,我个人的经验就是,当一个新区绝大部分户型都是120以上的时候,实际它已经过了最佳红利时间段,就不再投了。

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